АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 сентября 2010 г. по делу № А31-4534/2010
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Костромской области Максименко Любовь Алексеевна при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Н.А.
при участии в заседании:
от заявителя: адвокат Бутнякова М.В., удостоверение от 01.11.2002 № 89, по доверенности от 19.04.2010;
от ответчика: ведущий специалист юридического отдела Густова О.П., удостоверение от 16.03.2009 № 108, по доверенности от 30.12.2009 № 41;
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма "МУШ", г. Кострома, к Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома, о признании незаконным отказа от 01.06.2010 № 3752 в передаче в собственность нежилых помещений,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Фирма "МУШ" (далее - заявитель, ООО Фирма "МУШ", Общество), г. Кострома, обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы о признании незаконным отказа Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, выраженном в письме от 01.06.2010 № 3752, в передаче в собственность ООО Фирма "МУШ" в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нежилого помещения площадью 17,1 кв. м и нежилого помещения площадью 16 кв. м, находящихся по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, д. 54/17.
Заявителем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования уточнены. ООО Фирма "МУШ" просит суд признать незаконным решение Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы от 01.06.2010 № 3752 об отказе в передаче в собственность Общества в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нежилых помещений: находящегося в пользовании ООО Фирма "МУШ" в соответствии с договором аренды от 19.10.2006 № 227105 нежилого помещения (комната № 123) площадью 12,8 кв. м в составе нежилого помещения № 231, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом 54/17; находящегося в пользовании ООО Фирма "МУШ" в соответствии с договором аренды от 19.10.2006 № 227205 нежилого помещения (комнаты № 110, 111, 112) общей площадью 12,4 кв. м в составе нежилого помещения № 231, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом 54/17. Также заявитель просит суд обязать Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы передать указанные нежилые помещения в собственность ООО Фирма "МУШ" на условиях, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
В судебном заседании заявитель пояснил суду, что являясь субъектом малого предпринимательства, арендующим муниципальное имущество, ООО Фирма "МУШ" обратилось в Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (далее по тексту - Комитет) с соответствующим заявлением в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). В связи с полученным отказом Комитета в передаче спорного имущества в собственность ввиду невозможности формирования из находящихся в аренде помещений нежилого помещения как самостоятельного обособленного объекта, Общество обратилось с настоящим заявлением в суд.
Комитет заявленные требования не признал. Суду пояснил, что спорные помещения являются частью принадлежащего муниципальному образованию городской округ город Кострома нежилого помещения № 231, общей площадью 484,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, д. 54/17. Поскольку в отношении арендуемых Обществом помещений технический учет собственником не проводился и права на указанные помещения в установленном порядке не зарегистрированы, спорные помещения не могут быть самостоятельными объектами преимущественного права на выкуп и соответственно предметом договора купли-продажи. Отказ Комитета считает законным и обоснованным.
В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.01.2006 за муниципальным образованием - город Кострома закреплено право собственности на нежилое помещение № 231 (комн. № 34, 38-42, 44, 68, 69, 71, 76-88, 102-112, 114, 123-128), общая площадь: 484,5 кв. м, основная площадь: 211,3 кв. м, вспомогательная площадь: 273,2 кв. м, инв. № I-11999, лит. А, адрес: Костромская область, г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом. 54/17, нежилое помещение № 231 (комн. № 34, 38-42, 44, 68, 69, 71, 76-88, 102-112, 114, 123-128).
Между Комитетом и Обществом заключены договоры на аренду муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, д. 54/17:
- от 19.10.2006 № 227205 на аренду нежилого помещения общей площадью 16 кв. м для использования под служебное помещение к кассам по продаже авиабилетов;
- от 19.10.2006 № 227105 на аренду нежилого помещения площадью 17,1 кв. м для использования под кассы по продаже авиабилетов. Согласно дополнительного соглашения от 25.09.2007 № 2 к указанному договору площадь арендуемого помещения составила 27,3 кв. м.
Согласно справки ГП "Костромаоблтехинвентаризация" от 04.09.2007 № 6481/г-25 арендуемая площадь 16 кв. м (договор аренды от 19.10.2006 № 227205) включает в себя:
- комнату № 112(кабинет) площадью 10,0 кв. м;
- комнату № 111 (подсобное помещение) площадью 1,1 кв. м;
- комнату № 110 (туалет) площадью 1,3 кв. м;
- часть комнат совместного использования площадью 3,6 кв. м.
Арендуемая ООО Фирма "МУШ" площадь 27,3 кв. м (договор аренды от 19.10.2006 № 227105) включает в себя:
- комнату № 123 (подсобное помещение) площадью 12,8 кв. м,
- комнату № 134 (касса) площадью 7,1 кв. м;
- часть комнат совместного пользования площадью 7,4 кв. м.
Общество обратилось в Комитет с заявлениями от 03.02.2010 и от 28.04.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Заявитель претендует на комнату № 123 площадью 12,8 кв. м (находящейся в пользовании на основании договора аренды от 19.10.2006 № 227105), комнату № 110 площадью 1,3 кв. м, комнату № 111 площадью 1,1 кв. м, комнату № 112 площадью 10,0 кв. м (указанные помещения находятся в пользовании на основании договора аренды от 19.10.2006 № 227205).
Письмами от 12.02.2010 № 1013 и от 01.06.2010 № 3752 Комитет отказал Обществу в преимущественном праве на приобретение арендуемых комнат в связи с невозможностью формирования на основе арендуемых комнат нежилого помещения как обособленного объекта.
ООО Фирма "МУШ" обжаловало данный отказ в суде.
Изучив представленные доказательства, выслушав мнения сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (вступила в силу с 01.01.2009) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлены следующие требования, которым должен соответствовать заявитель: арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Следовательно, уполномоченный орган вправе отказать арендатору в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества при отсутствии соблюдения вышеуказанных оснований.
Как разъяснено Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.01.2006 собственностью муниципального образования - город Кострома является нежилое помещение № 231 (комн. № 34, 38-42, 44, 68, 69, 71, 76-88, 102-112, 114, 123-128), расположенное по адресу: Костромская область, г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом. 54/17.
Из материалов дела следует, что арендуемым имуществом по договорам аренды от 19.10.2006 № 227105 и от 19.10.2006 № 227205 являлась часть нежилого помещения № 231, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, д. 54/17.
При этом доказательств того, что спорные нежилые помещения на день обращения Общества в Комитет представляли собой обособленный объект, сформированный в порядке кадастрового учета, на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, заявителем не представлено.
Следовательно, арендуемая заявителем на основании договоров аренды часть муниципального нежилого помещения не является самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В связи с чем, правовых оснований для реализации Обществом в отношении спорных помещений права приобретения их в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не имеется.
Довод заявителя о том, что отказ Комитета является необоснованным, поскольку из спорных нежилых помещений возможно формирование обособленных объектов недвижимости, что подтверждается представленными Обществом кадастровыми паспортами помещений, отклоняется судом.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно части 1 статьи 23 Федерального закона № 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
В силу части 4 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Следовательно, кадастровый паспорт является документом информационного характера и не содержит обязательных для исполнения властных предписаний, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей определенных лиц.
В соответствии с действующим законодательством собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью Фирма "МУШ" о признании незаконным решения Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы от 01.06.2010 № 3752 об отказе в передаче в собственность Общества в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом 54/17, а также об обязании Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы передать указанные нежилые помещения в собственность ООО Фирма "МУШ" на условиях, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ - отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья
Л.А.МАКСИМЕНКО
