|  |
Региональное законодательство / Нижегородская область
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 апреля 2011 г. № 44-г-33\11
Президиум в составе: председательствующего Каневского Б.С. и членов президиума Лысова М.В., Попова В.Ф., Прихунова С.Ю., Ярцева Р.В., по докладу судьи областного суда Елагиной А.А., при секретаре С., с участием представителя М.А.И. и К.А.В. - П.М.Д., представителей ООО "Волго-Окский проект" М.О.И., М.Р.М., Л.Е.А., представителя ООО "Домстройсервис" - М.О.И., представителя ОАО "Банк "Уралсиб" - Л.В.В., рассмотрев гражданское дело по надзорным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Волго-Окский проект", ОАО "Уралсиб", общества с ограниченной ответственностью "МТ-Строй" на определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010 года по иску М.А.И., К.А.В. к ООО "Волго-Окский проект" о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО "Волго-Окский проект" к М.А.И., К.А.В. о признании договоров незаключенными,
установил:
К.А.В., М.А.И. обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО "Волго-Окский проект", мотивировав тем, что <...> заключили с ответчиком договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке. По договору (п.п. <...>) было предусмотрено, что результатом его исполнения будет являться приобретение истцами в собственность для личного пользования двух стояночных мест в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <...>. Пунктом <...> договора было предусмотрено резервирование двух стояночных мест дополнительно. <...> г. истцами с ответчиком был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке, предусматривающей приобретение истцами еще двух стояночных мест в той же подземной автостоянке. Таким образом, на основании указанных договоров истцам должны были быть предоставлены 4 стояночных места в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <...>. <...> года истцами с ответчиком был заключен договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме. В соответствии с условиями договора выполнение истцами обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в долевую собственность встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью <...> кв. м, расположенного на первом этаже первой очереди сооружаемого объекта - многоэтажного кирпичного жилого дома с конторскими помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. <...> города <...> на месте жилых домов по адресу: <...>, принадлежащих ООО "Волго-Окский проект". <...> года к данному договору заключено дополнительное соглашение. Истцы обязательство по оплате долевого участия в строительстве выполнили в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. По своей правовой природе указанные выше договоры являются договорами долевого участия в строительстве. Положения, предусмотренные ч.ч. 4, 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" содержатся в договорах, заключенных между истцами и ответчиком. На основании ст.ст. 165, 244, 309, 432 ГК РФ, ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", просили признать договоры о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г., от <...> г., от <...> г., дополнительное соглашение от <...> г. договорами долевого участия в строительстве, соответствующими требованиям действующего законодательства, признать право общей долевой собственности истцов на подземную автостоянку, расположенную по адресу: <...>, признать право общей долевой собственности истцов на жилой дом с конторскими помещениями и подземной автостоянкой в границах <...> на месте жилых домов по адресу: <...> (т. <...> л.д. <...>, <...>). В процессе судебного разбирательства К.А.В., М.А.И. в порядке ст. 39 ГПК РФ изменили предмет иска по договору долевого участия от <...> г. и дополнительного соглашения к нему от <...> г., просили признать право общей долевой собственности К.А.В., М.А.И. на долю в праве на объект незавершенного строительства - нежилой, площадью <...> кв. м, готовность <...>%, расположенный по адресу: <...> (условный номер объекта <...>) в размере <...> долей в праве общей долевой собственности (т. 2 л.д. <...>). Ответчик - ООО "Волго-Окский проект" иск не признал, обратился в суд со встречным иском о признании договоров от <...> г., от <...> г., от <...> г. и дополнительного соглашения к нему от <...> г. незаключенными, мотивировав тем, что спорные правоотношения регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в силу прямого указания закона - п. 2 ст. 27. Пунктом 4 ст. 4 вышеуказанного Закона установлено, что договор, связанный с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в обязательном порядке должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Пунктом 5 ст. 4 Закона установлено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 такой договор считается незаключенным. До настоящего времени стороны договора о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от <...> г. не согласовали всех существенных условий, названных в законе: - в договоре от <...> г. не содержится определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В тексте договора данные о нежилом помещении (п. <...>) указаны без ссылки на утвержденную проектную документацию. При этом в существующей проектной документации отсутствуют указания на расположенное на 1 этаже помещение, общей площадью <...> кв. м, согласно утвержденной проектной документации такое нежилое помещение не выделено и не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта. В других пунктах договора описание места нахождения помещения или иные данные, позволяющие определить нежилое помещение, подлежащее передаче, также отсутствует. Дополнительное соглашение от <...> г. к договору определяет в качестве объекта, подлежащего передаче истцам без ссылки на утвержденную проектную документацию. Таким образом, при подписании договора сторонами не было достигнуто условие об определении подлежащего передаче застройщиком - ООО "Волго-Окский проект" - конкретного объекта долевого строительства (нежилого помещения) в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Данные не утвержденного проекта не являются и не могут являться основанием для определения данных об объекте, так как указанные данные являются предварительными, подлежащими уточнению при проектировании и согласовании рабочего проекта строительства и эскизный проект не является частью проектной документации. Государственная регистрация договора финансирования и дополнения к нему не произведена и не может быть произведена, поскольку в утвержденной проектной документации и фактически на первом этаже строящегося дома отсутствует и не может быть выделено самостоятельное нежилое помещение в размере (площадью), указанной в дополнительном соглашении к договору финансирования. Договоры от <...> г., от <...> г. также являются незаключенными, поскольку не содержат описания места нахождения помещения и иных данных, позволяющих определить нежилое помещение, подлежащее истцам. В утвержденной проектной документации и фактически помещения, указанные в договорах от <...> г., от <...> г. отсутствуют (т. <...> л.д. <...>). Решением Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 02 июня 2010 года К.А.В., М.А.И. в иске отказано. Встречный иск ООО "Волго-Окский проект" удовлетворен. Признаны незаключенными: договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоквартирном доме от <...> г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект", с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительным соглашением от <...> г.; договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект", договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект". Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010 г. вышеуказанное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований К.А.В. и М.А.И. о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и права на приобретение в собственность <...> стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства отменено. За К.А.В. и М.А.И. признано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилой, площадью <...> кв. м, готовностью <...>%, расположенный по адресу: <...> (условный номер объекта <...>) в размере <...> долей в праве общей долевой собственности. За К.А.И. и М.А.И. признано право на приобретение в собственность <...> стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства - нежилого, площадью <...>, готовностью <...>%, расположенного по адресу: <...> (условный номер объекта <...>). ООО "Волго-Окский проект" отказано в удовлетворении встречного иска к М.А.И., К.А.В. о признании незаключенными договора финансирования строительства нежилого помещения в многоквартирном доме от <...> г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект", с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительным соглашением от <...> г.; договора о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект", договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО "Волго-Окский проект". В остальной части решение суда оставлено без изменения. В надзорных жалобах ООО "Волго-Окский проект", ОАО "Уралсиб", ООО "МТ-Строй" поставлен вопрос об отмене кассационного определения ввиду существенных нарушений норм материального права (ст. 432 ГК РФ, ст.ст. 4, 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). Кроме того, указано на нарушение прав других дольщиков и залогодержателей спорного объекта незавершенного строительства. Определением судьи Нижегородского областного суда от 31 марта 2011 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд надзорной инстанции. Заслушав доклад судьи Елагиной А.А., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, президиум находит кассационное определение подлежащим отмене по следующим основаниям. В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. При проверке законности решения районного суда, судом кассационной инстанции допущено существенное нарушение норм материального права - ст.ст. 429, 432 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 4, 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Кроме того, выводы суда кассационной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле. Установлено, что <...> г. между ООО "Волго-Окский проект" (застройщик), М.Н.В. (собственник), К.А.В. и М.А.И. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме. Целью указанного договора являлось строительство объекта недвижимости - многоэтажного кирпичного жилого дома с конторскими помещениями и подземной автостоянкой, строительный адрес которого будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами после его получения застройщиком (ООО "Волго-Окский проект"), в границах улиц <...> в <...> районе г. <...>, на месте жилых домов по адресу: <...>, принадлежащих собственнику (М.Н.В.), дома № <...>, принадлежащего застройщику (ООО "Волго-Окский проект"), расположенных на земельном участке, арендованном застройщиком согласно договора № <...> от <...> г., и <...> земельных участков, арендованных инвестором согласно договоров аренды N№ <...> и <...> от <...> г., осуществляемое силами застройщика за счет долевого финансирования (п. <...> договора). По условиям данного договора застройщик (ООО "Волго-Окский проект") принял на себя обязательство за свой страх и риск и в счет предоставленного ему финансирования обеспечить выполнение силами специализированных строительных организаций (подрядчиков) работ по строительству объекта в соответствии с условиями договора, проектной документацией, действующими строительными нормами и правилами, сдать объект государственной приемочной комиссии и передать в собственность инвесторов (М.А.И., К.А.В.) профинансированную ими долю объекта в соответствии с условиями договора (п. <...> договора). В соответствии с п. <...> договора, инвесторы (М.А.И., К.А.В.) обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью <...> кв. м, расположенного в <...> этаже первой очереди сооружаемого объекта (т. <...> л.д. <...>). <...> г. между ООО "Волго-Окский проект", М.Н.В., М.А.И. и К.А.В. было заключено дополнительное соглашение к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме, в соответствии с которым п. <...> договора изложен в следующей редакции: "Строительство объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого здания с подземной автостоянкой, строительный адрес которого будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами ("объект"), расположенного на углу улиц <...> и <...> в <...> районе г. <...>" (т. <...> л.д. <...>). Пункт <...> договора изложен в следующей редакции: "Инвесторы в соответствии с целями настоящего договора обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной настоящим договором. Полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью <...> кв. м, расположенного в <...> этаже сооружаемого объекта, в осях <...> и <...>. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта" (т. <...> л.д. <...>). <...> г. между ООО "Волго-Окский проект" (застройщик), М.А.И., К.А.В. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке (т. <...> л.д. <...>). Целями указанного договора являются: - строительство объекта недвижимости - <...> стояночных мест в подземной автостоянке (объект), расположенной по адресу: <...> (п. <...>); - приобретение инвесторами в собственность для личного пользования <...> стояночных мест в подземной автостоянке названного дома (п. <...>). Согласно п. <...> договора инвестор в соответствии с целями договора обеспечивает целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвестором своих обязательств по финансированию договора предоставляет ему право требовать передачи ему в собственность <...> стояночных мест в сооружаемом объекте (т. <...> л.д. <...>). <...> г. между ООО "Волго-Окский проект" (застройщик), М.А.И., К.А.В. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке (т. <...> л.д. <...>). Целями указанного договора являются: - строительство объекта недвижимости - <...> стояночных мест в подземной автостоянке (объект), расположенной по адресу: <...> (п. <...>); - приобретение инвестором в собственность для личного пользования <...> стояночных мест в подземной автостоянке названного дома (п. <...>). Согласно п. <...> договора инвестор в соответствии с целями договора обеспечивает целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвестором своих обязательств по финансированию договора предоставляет ему право требовать передачи ему в собственность <...> стояночных мест в сооружаемом объекте (т. <...> л.д. <...>). Удовлетворяя исковые требования ООО "Волго-Окский проект", районный суд пришел к выводу о том, что стороны по вышеуказанным договорам не согласовали всех существенных условий, указанных в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем признал договоры о финансировании строительства нежилого помещения и стояночных мест в подземной автостоянке незаключенными (ст.ст. 4, 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"). Отменяя решение районного суда и признавая за М.А.И. и К.А.В. право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилой, площадью <...> кв. м, готовностью <...>%, расположенный по адресу: <...> в размере <...> долей в праве общей долевой собственности, судебная коллегия, со ссылкой на положения ст.ст. 309, 10 ГК РФ, указала, что М.А.И. и К.А.В. надлежащим образом исполнили свои договорные обязательства по оплате, их права были нарушены и иного способа восстановления нарушенного права, кроме признания за истцами права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, не имеется. Разрешая спор по существу, судебная коллегия пришла к выводу, что спорные правоотношения не регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", что не свидетельствует о том, что договоры являются незаключенными применительно к нормам гражданского законодательства. При этом судом кассационной инстанции не дано правовой оценки самим договорам, не указано, к какому виду договоров относятся договоры, являющиеся предметом спора, и какими нормами права регулируется спорные договоры. В кассационном определении отсутствуют правовое основание в подтверждение выводов о том, что каждый из спорных договоров может считаться заключенным в связи с тем, что сторонами были выполнены все требования ст. 432 ГК РФ и, как следствие, были согласованы все существенные условиям для данного вида договоров, названные в законе. ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1). Указанный Закон вступил в силу 01 апреля 2005 г. (п. 1 ст. 27). Как указывалось выше, спорные договоры заключены до введения в действие ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие, а отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ. В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Пунктом 2 ст. 27 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", установлено, что действие указанного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона. Сторонами не оспаривается, что разрешение на строительство получено ООО "Волго-Окский проект" после вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". С учетом изложенного, вывод судебной коллегии о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не основан на законе. Судом установлено и подтверждается доказательствами, имеющимися в деле, что на момент заключения договоров, у застройщика - ООО "Волго-Окский проект" отсутствовала проектно-сметная документация по строительству объекта недвижимости, не был заключен договор на выполнение рабочего проекта, договор на создание научно-технической продукции заключен ООО "Волго-Окский проект" с ООО "Архитектурное бюро БЛиК" <...> г., работы по разработке и изготовлению эскизного проекта были завершены к <...> г., работы по изготовлению рабочего проекта административного здания были завершены в декабре <...> г. (т. <...> л.д. <...>) Указанные обстоятельства судебной коллегией не опровергнуты. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Пунктом 1 ст. 4 указанного Закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно п. 4 ст. 4 Закона, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Так, согласно п. <...> договора о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от <...> г., инвесторам (М.А.И., К.А.В.) предоставляется преимущественное право на заключение аналогичного настоящему договора финансирования строительства встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью <...> кв. м во <...> очереди строительства (угол улиц <...> и <...>). Это право может быть использовано инвесторами в течение 15 календарных дней после получения ими сообщения застройщика (ООО "Волго-Окский проект") об утверждении эскизного проекта второй очереди строительства. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в договоре (или дополнительном соглашении к настоящему договору), заключаемом в 15-дневный срок по утверждении эскизного проекта второй очереди строительства (ориентировочно готовность <...> г.) (т. <...> л.д. <...>). Вышеуказанный пункт признан утратившим силу в связи с заключением <...> г. дополнительного соглашения к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от <...> г. К договору от <...> г. приложены: эскиз застройки участка; чертеж помещения, указанного в п. <...> договора, основные положения договора долевого участия в строительстве (п. <...> договора) (т. <...> л.д. <...>). Дополнительным соглашением к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от <...> г. пункт <...> договора от <...> г. изложен в следующей редакции: "Инвесторы в соответствии с целями настоящего договора обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной настоящим договором. Полное выполнение Инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью <...> кв. м, расположенного в <...> этаже сооружаемого объекта в осях <...> и <...>. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта" (т. <...> л.д. <...>). Указанным дополнительным соглашением также определено, что строительный адрес объекта будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами (т. <...> л.д. <...>). Доказательствами по делу факт заключения между М.А.И., К.А.В., ООО "Волго-Окский проект" дополнительного соглашения (или новой редакции договора о финансировании строительства нежилого помещения) с указанием подлежащего передаче М.А.И. и К.А.В. конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (с указанием месторасположения помещения в строящемся объекте, с указанием технических характеристик и местонахождения строящегося объекта) не подтвержден. Таким образом, в договоре о финансировании строительства нежилого помещения от <...> г. и дополнительном соглашении к нему не содержится определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, данные о нежилом помещении указаны без ссылки на утвержденную проектную документацию. Доказательствами по делу подтверждено, что нежилое помещение, площадью <...> кв. м в строительных осях <...> <...> на <...> этаже строящегося административного здания со встроенным магазином и подземной автостоянкой в границах улиц <...> в <...> районе г. <...> отсутствует (т. <...> л.д. <...>). При таких обстоятельствах, вывод судебной коллегии о том, что договор от <...> г. и дополнительное соглашение к нему от <...> г. содержат все существенные условия договора, в том числе предмет, позволяющий его идентифицировать применительно к строящемуся объекту, не соответствуют фактическим обстоятельствам, вышеуказанным доказательствам, и нормам закона (ст. 432 ГК РФ, ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). В соответствии с п. <...> договоров о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г. и <...> г., целями договоров являлось строительство объекта недвижимости - <...> стояночных мест в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <...> на месте домов N№ <...> в <...> районе г. <...>. Пунктами <...> вышеуказанных договоров установлено, что после утверждения эскизного проекта предоставляется первоочередное право выбора стояночных мест. Пунктом <...> договоров от <...> г. и от <...> г. установлена обязанность сторон в недельный срок по получении ООО "Волго-Окский проект" полного пакета документов, дающих право начать строительство объекта, заключить настоящий договор в новой редакции, предусматривающей дополнительные условия, которые необходимо будет согласовать, если таковые к этому времени появятся (т. <...> л.д. <...>). Таким образом, вышеуказанными договорами не определен подлежащий передаче К.А.В., М.А.И. в собственность по завершении строительства объект - стояночные места в подземной автостоянке, сторонами не согласованы определенные индивидуализирующие характеристики стояночных мест в строящемся здании: площадь, месторасположение помещений по отношению к основным строительным осям, а также не определен объект, в котором должны быть расположены данные стояночные места. Каких-либо цифровых обозначений стояночных мест, позволяющих отграничить их от других, проектной документацией не предусмотрено. Дополнительные соглашения к указанным договорам от г. и от г. сторонами - ООО "Волго-Окский проект", М.А.И., К.А.В. заключены не были, дополнения или изменения в указанные договоры, касающиеся идентификации подлежащих передаче в собственность М.А.И. и К.А.В. стояночных мест, также не заключены. При таких обстоятельствах, вывод судебной коллегии о том, что договоры от <...> г. и от <...> г. содержат все существенные условия договора, в том числе предмет, позволяющий его идентифицировать применительно к строящемуся объекту, не соответствуют фактическим обстоятельствам, вышеуказанным доказательствам, и нормам закона (ст. 432 ГК РФ, ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). Кроме того, буквальное толкование спорных договоров, свидетельствует о том, что они носили характер предварительных. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Как указывалось выше, в соответствии с п. <...> договора от <...> г. с учетом дополнительного соглашения от <...> г., полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью <...> кв. м, расположенного в <...> этаже сооружаемого объекта в осях <...> и <...>. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта (т. <...> л.д. <...>). Указанным дополнительным соглашением также определено, что строительный адрес объекта будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами (т. <...> л.д. <...>). О том, что договор от <...> г. являлся, по своей правовой сути, предварительным договором, свидетельствует приложение № <...> к договору (т. <...> л.д. <...>). Пунктами <...> договоров от <...> г. и от <...> г. установлено, что после утверждения эскизного проекта инвесторам предоставляется первоочередное право выбора стояночных мест. Пунктом <...> этих договоров установлена обязанность сторон в недельный срок по получении ООО "Волго-Окский проект" полного пакета документов, дающих право начать строительство объекта, заключить настоящий договор в новой редакции, предусматривающей дополнительные условия, которые необходимо будет согласовать, если таковые к этому времени появятся (т. <...> л.д. <...>). Поскольку в установленный договором от <...> г. и дополнительным соглашением к нему от <...> г. срок, стороны - М.А.И., К.А.В., ООО "Волго-Окский проект" не заключили основной договор, а по договорам от <...> г. и от <...> г. не заключили договор в течение года, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные вышеуказанными договорами прекратились, в связи с чем оснований для признания за К.А.В., М.А.И. права требования передачи в собственность стояночных мест в подземной автостоянке и определения идеальной доли К.А.В. и М.А.И. в праве собственности на объект недвижимого имущества на основании вышеуказанных договоров, не имелось. Удовлетворяя исковые требования М.А.И., К.А.В., судебная коллегия признала их право собственности в виде идеальной доли в объекте незавершенного строительства - нежилой, площадью <...> кв. м, готовностью <...>%, расположенного по адресу: <...> (условный номер объекта <...>). При этом за основу судебной коллегией была принята выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> г. (т. <...> л.д. <...>). Согласно данной выписке ООО "Волго-Окский проект" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства - нежилое помещение, площадью <...> кв. м, готовность <...>%, расположенное по адресу: <...>, <...> очередь строительства (т. <...> л.д. <...>). Определяя долю М.А.И. и К.А.В. в указанном объекте по данным вышеуказанной выписки и свидетельства о праве собственности ООО "Волго-Окский проект", судом кассационной инстанции не были приняты во внимание объяснения ООО "Волго-Окский проект", изложенные в протоколах судебного заседания о том, что по состоянию на <...> г. общая площадь здания составляет не менее <...> кв. м, а строящийся объект (Административное здание № <...> со встроенным магазином, подземной автостоянкой трансформаторной подстанцией (ТП) по ул. <...> в <...> районе) является предметом действующего договора подряда, в выписке из ЕГРП содержатся сведения не в отношении площади строящегося здания, а сведения о площади земельного участка, на котором расположено строящееся здание (площадь застройки). Таким образом, суд кассационной инстанции при отсутствии законных оснований признал за М.А.И. и К.А.В. право на получение в собственность более <...>% от общей площади строящегося здания, при отсутствии на то у К.А.В. и М.А.И. каких-либо законных и договорных оснований. Кроме того, в договоре о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от <...> г. и от <...> г., не определено, что стояночные места должны быть предоставлены М.А.И. и К.А.В. в нежилом помещении, <...> очереди строительства. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон договора о долевом строительстве, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке. Однако подобное условие любого договора об участии в долевом строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Заявленное М.А.И. и К.А.В. требование о признании права подлежало рассмотрению как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 - 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Удовлетворяя требования М.А.И. и К.А.В. о признании за ними права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства в установленном размере - <...> долей в праве общей долевой собственности, судебная коллегия не учла, что права и обязанности из договора о долевом строительстве могут быть реализованы сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота, а именно: других дольщиков, в том числе ООО "МТ-Строй", а также залогодержателя - ОАО "Уралсиб". При таких обстоятельствах, признание за К.А.В. и М.А.И. права на приобретение в собственность <...> стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства - нежилого, площадью <...>, готовностью <...>%, расположенного по адресу: <...> (условный номер объекта <...>) (<...> очередь строительства) не основано ни на нормах закона, ни на заключенных М.А.И., К.А.В. с ООО "Волго-Окский проект" договорах. Является необоснованным и вывод судебной коллегии со ссылкой на положения ст. 10 ГК РФ, об отсутствии у М.А.И. и К.А.В. иного способа восстановления нарушенного права, кроме признания за истцами права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства. Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст.ст. 1, 9 ГК РФ). Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем: - признания права; - восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; - признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки; - признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; - самозащиты права; - присуждения к исполнению обязанности в натуре; - возмещения убытков; - взыскания неустойки; - компенсации морального вреда; - прекращения или изменения правоотношения; - неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; - иными способами, предусмотренными законом. В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств дает право кредитору требовать возмещения убытков, а также неустойки (ст.ст. 15, 393 ГК РФ). Такие последствия установлены и ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования предать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). Таким образом, вывод судебной коллегии о том, что признание права собственности на идеальную долю в объекте недвижимого имущества является единственным способом защиты прав К.А.В. и М.А.И. не основан на нормах закона. В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения вышеуказанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Применяя данную норму, судебная коллегия не указала, в чем выразилось злоупотребление правом со стороны ООО "Волго-Окский проект". Само по себе нарушение прав истцов, исполнивших обязательства по оплате, не может служить основанием для квалификации действий ООО "Волго-Окский проект" как злоупотребление правом. Как указывалось выше, при заключении спорных договоров, стороны не согласовали предмет, не идентифицировали объекты, подлежащие передаче в собственность М.А.И. и К.А.В. после завершения строительства. Заключенные договоры носили характер предварительных, на стороны, в том числе М.А.И. и К.А.В. также были возложены обязанности по заключению дополнительных соглашений. Из протокола судебного заседания от <...> г. следует, что, возражая против предъявленного М.А.И. и К.А.В. иска, представитель ООО "Волго-Окский проект" ссылался на то, что суду известно о том, что была попытка подписания мирового соглашения между сторонами летом <...> г., по которому в счет тех денег, которые ООО "Волго-Окский проект" должен вернуть истцам по основному иску, передать истцам права на строящиеся объекты. Дальше истцы попросили сначала зарегистрировать эти объекты, обещая, что данное гражданское дело будет прекращено. Но в ноябре <...> г. ООО "Волго-Окский проект" вынужден был подать в суд встречное заявление. ООО "Волго-Окский проект" передал истцам объект на сумму большую, чем они уплатили. Заключенные между истцами и ООО "Волго-Окский проект" новые договоры касаются других помещений, но в счет тех денег, которые уплатили истцы по договорам, указанным в настоящем исковом заявлении (т. <...> л.д. <...>). В подтверждение указанных возражений ООО "Волго-Окский проект" были представлены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> г., заключенные между ООО "Волго-Окский проект", М.А.И. и К.А.В. (т. <...> л.д. <...>). Предметом вышеуказанных договоров являлось участие М.А.И. и К.А.В. в инвестировании строительства группы жилых домов с подземной автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по ул. <...> в <...> районе г. <...> (т. <...> л.д. <...>). Из материалов дела следует, что по вышеуказанным фактам в связи с заявлением директора ООО "Волго-Окский проект" М.Н.В., ОБЭП ОМ № <...> УВД по г. <...> проводилась проверка. В ходе указанной проверки М.Н.В. пояснил, что ООО "Волго-Окский проект" имело перед К.А.В. и М.А.И. невыполненные обязательства, основанные на факте совершения между указанными лицами договоров долевого участия в строительстве от <...> г., <...> г. и <...> г. В счет исполнения указанных договоров между сторонами были заключены <...> договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома на нежилые помещения на общую сумму <...> руб., по которым К.А.В., М.А.И. не должны были передавать или перечислять какие-либо денежные средства, а должны были быть взаимозачтены путем подписания мирового соглашения, по которому после подписания новых договоров долевого участия все взаимные обязательства сторон прекращаются. Согласно объяснениям М.А.И. и аналогичным объяснениям К.А.В., денежные средства по последним <...> договорам принимались как оплаченные, согласно договорам, заключенным в <...> г. (постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от <...> г., т. <...> л.д. <...>). Как следует из материалов дела, на момент разрешения Нижегородским районным судом г. Нижнего Новгорода заявленного спора, в <...> районном суде г. Нижнего Новгорода имелся спор в отношении иных помещений в другом доме. При этом М.А.И. и К.А.В. ссылались на то, что новые помещения они приобрели за счет своих денежных средств, а представитель ООО "Волго-Окский проект" утверждал о том, что М.А.И. и К.А.В. не оплачивали эти объекты, так как они были переданы взамен объектов, которые являются предметом спора по данному делу. Решение <...> районным судом г. Нижнего Новгорода было постановлено <...> г., то есть после вынесения решения Нижегородским районным судом г. Нижнего Новгорода по настоящему делу. В связи с изложенным, вывод судебной коллегии о наличии со стороны ООО "Волго-Окский проект" злоупотребления правом, нельзя признать обоснованным. Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению спора, лишению ООО "Волго-Окский проект" права собственности на имущество без установленных законом оснований (ст. 35 Конституции РФ). Вследствие признания судом кассационной инстанции за М.А.И. и К.А.В. права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства в указанном выше размере нарушены права иных лиц в отношении спорного объекта недвижимого имущества (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). При таких обстоятельствах, кассационное определение нельзя признать законным, и оно, в силу ст. 390 ГПК РФ, подлежит отмене. Поскольку обстоятельства дела установлены, а доказательствами по делу подтверждено, что сторонами при подписании спорных договоров не был определен и конкретизирован предмет сделок как его существенное условие, вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров, и, как следствие, отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований М.А.И., К.А.В. о признании за ними права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, а также права собственности на стояночные места в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства, является законным. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 71 ГПК РФ. На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда,
постановил:
Определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010 года по иску М.А.И., К.А.В. к ООО "Волго-Окский проект" о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО "Волго-Окский проект" к М.А.И., К.А.В. о признании договоров незаключенными, отменить. Решение Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 02 июня 2010 года по этому же иску оставить в силе.
Председательствующий Б.С.КАНЕВСКИЙ
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ получен по официальной рассылке Нижегородского областного суда.
Постановление президиума Нижегородского областного суда от 20.04.2011 по делу № 44-г-33\11
В удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказано, а встречное требование о признании незаключенными договоров о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке удовлетворено правомерно, поскольку оспариваемыми договорами не определены подлежащие передаче в собственность ответчиков по завершении строительства объекты - стояночные места в подземной автостоянке, а также их индивидуализирующие признаки (площадь, месторасположение); дополнительные соглашения к оспариваемым договорам также заключены не были.
| | |
|
