АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 октября 2010 г. по делу № А67-5475/2010
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2010 г.
Полный текст решения изготовлен 19 октября 2010 г.
Индивидуальный предприниматель Тарасюк Надежда Николаевна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Городиловой Анне Владимировне о расторжении договора аренды нежилых помещений № 02/09 от 17.03.2009 г. и об обязании принять помещения по акту приема-передачи, а также о взыскании 4 000 руб. судебных издержек на оплату услуг представителя.
В обоснование исковых требований истец сослался на ст. 612 ГК РФ, в связи с тем, что проверкой ОГПН Советского района г. Томска по пожарному надзору были выявлены недостатки арендуемых помещений, которые препятствуют использованию арендуемых помещений для осуществления деятельности бильярдного клуба по независящим от арендатора обстоятельствам.
В отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях ответчик требования истца не признала, указала, что недостатки арендуемых помещений, выявленные в ходе проверки не могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды № 02-09 17.03.2009 г., так как при заключении договора и передаче этих помещений в аренду, указанные недостатки могли и должны были быть обнаружены истцом. Проведение мероприятий по устранению нарушений в соответствии с предписанием № 28/1 от 09.05.2010 г., является непосредственной обязанностью истца, как арендатора помещений. Требование о выполнении ширины эвакуационного пути лестничного марша на выходе из помещения игрового зала не менее 1,2 метра, указанные в п. 4. предписания отменено, в связи с неверной ссылкой на нормативный документ по пожарной безопасности. Остальные пункты предписания № 28/1 от 09.05.2010 г. подлежат устранению в установленный срок, а именно до 01.05.2011 г. и не являются препятствием к дальнейшему использованию арендуемых помещений. Предписание № 28/-/1 от 09.05.2010 года по устранению нарушений требований пожарной безопасности истцу, а также постановление Советского районного суда г. Томска о привлечении истца к административной ответственности не имеют отношения к настоящему делу и не могут служить основанием для расторжения договора аренды нежилых помещений № 02-09 от 17.03.2009 г., так как ответчик к административной ответственности по данному делу не привлекался, в деле не участвовал, и не имел возможности представлять мотивированные пояснения по делу.
Истец в пояснениях указала, что в предписании указаны такие недостатки, которые мог обнаружить только специалист в области пожарной безопасности, которым истец не является. При заключении договора аренды заключение пожарной инспекции по арендуемым помещениям ответчиком не предоставлялось. Постановлением Советского суда г. Томска установлено, что указанные нарушения препятствуют работе бильярдного клуба, деятельность по работе бильярдного клуба приостановлена на срок 60 суток. Пункт 4 предписания № 28/1-/1 от 9.05.2010 г. отменен после вынесения постановления Советского суда о приостановлении деятельности.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержала. Ответчик исковые требования не признала.
Заслушав мнение истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.
Между предпринимателем Городиловой А.В. (арендодатель) и предпринимателем Тарасюк Н.Н. (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 02/09 от 17.03.2009 г. (л.д. 25 - 31), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору следующее недвижимое имущество: нежилые помещения, общей площадью 305,6 кв. м., находящиеся в здании по адресу: город Томск, улица Красноармейская, дом 20, в том числе: помещение № 29 площадью 17,3 кв. м. на первом этаже. План расположения и номера помещений в здании указаны в приложении № 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Помещения № 1 площадью 20 кв. м., № 3 площадью 2,3 кв. м., № 4 площадью 5.7 кв. м., № 7 площадью 2,3 кв. м., № 10 площадью 1,7 кв. м., № 11 площадью 1.7 кв. м., № 20 площадью 14,7 кв. м. № 21 площадью 9,2 кв. м., № 23 площадью 4,6 кв. м. № 24 площадью 7,4 кв. м., № 25 площадью 5 кв. м., № 26 площадью 5,7 кв. м., № 27 площадью 9 кв. м., № 28 площадью 0,9 кв. м., № 29 площадью 0,9 кв. м., № 30 площадью 0,9 кв. м. № 31 площадью 0,9 кв. м., № 32 площадью 0,9 кв. м., № 33 площадью 5,9 кв. м., № 34 площадью 158,2 кв. м., № 35 площадью 12,8 кв. м., № 36 площадью 17,5 кв. м. на цокольном этаже. План расположения и номера помещений в здании указаны в приложении № 2 (л.д. 30, 31) к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Помещения используются по назначению: 302,6 кв. м. для размещения бильярдного клуба, 3,0 кв. м. для размещения бара. Договор заключен сторонами на срок с 16 марта 2009 года до 15 февраля 2010 г. (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.3 - 1.5 договора право собственности на нежилые помещения принадлежит Городилову Михаилу Юрьевичу. Право Арендодателя на передачу помещений в аренду подтверждается договором безвозмездного пользования от 31.03.2005 г.
В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата за помещения составляет 76 400 руб., начиная с даты передачи помещений арендатору по 14.06.2009 г.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2009 г. (л.д. 32). Согласно п. 1.2 договора срок действия договора определен с 16.03.2009 г. до 15.02.2010 г.
По окончании установленного срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, следовательно, в соответствии с п. 6.1 договора, п. 2 ст. 621 ГК РФ договор стал относиться к возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, за исключением условия о размере арендной платы, которое должно было быть согласовано сторонами в дополнительном соглашении.
Из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением органа государственного контроля № 28 от 05.05.2010 г. (л.д. 10) государственным инспектором ОГПН Советского района г. Томска по пожарному надзору была проведена проверка по соблюдению "Правил пожарной безопасности в РФ" в помещениях, используемых истцом по договору аренды.
На основании проведенной проверки был составлен акт № 28 от 07.05.2010 г. (л.д. 11) о выявленных недостатках помещений и протокол об административном правонарушении № 76 от 09.05.2010 г. Истцу было выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности № 28/-/1 от 09.05.2010 г. (л.д. 14).
Постановлением Советского районного суда г. Томска от 21.05.2010 г. Тарасюк Н.А. была привлечена к административной ответственности по ст. 20.4 ч. 1 КоАП РФ. Указанным постановлением было назначено административное наказание в виде административного приостановления деятельности на срок 60 суток и запрещено осуществлять деятельность бильярдного клуба "Бомонд" по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 20.
Считая, что выявленные недостатки, устранение которых не входит в обязанности арендатора, препятствуют использованию арендуемых помещений для осуществления деятельности бильярдного клуба по независящим от арендатора обстоятельствам, истец обратилась к ответчику с уведомлением о досрочном расторжении договора на основании п. 4.2.2, 4.3 договора и принятии помещений из аренды по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что Тарасюк Н.А. дважды приглашала арендодателя для приемки помещений письмом № 7 от 11.05.2010 г. на 25.05.2010 г. в 10 часа. 00 мин. (л.д. 17) и письмом от № 8 от 25.05.2010 г. - на 26.05.2010 г. в 13 час. 00 мин. (л.д. 18). Арендодатель не явился. Составлены акты, зафиксировавшие неприбытие арендодателя на приемку помещений.
В связи с отказом ответчика от расторжения договора во внесудебном порядке и непринятием помещений из аренды, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
В силу п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Суд считает обоснованным довод истца, что не являясь специалистом в области противопожарной безопасности, он не мог обнаружить выявленные недостатки во время обычного осмотра имущества при заключении договора и передаче имущества, данные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору.
Если бы о данных недостатках арендатор был бы извещен, возможно, не был бы вообще заключен договор аренды.
Согласно п. 4.2.2 договора аренды № 02-09 от 17.03.2009 г. договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в случае, если помещения по независящим от арендатора обстоятельствам окажутся в состоянии, непригодном для их использования по целевому назначению.
Согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Материалами дела подтверждается, что помещения не соответствуют противопожарным правилам, а поскольку помещения предназначены для посещения людей и их безопасность не гарантирована, это является обстоятельством, которое возникло по независящим от арендатора причинам.
В связи с приостановкой деятельности бильярдного клуба на срок 60 суток и запрещении истцу осуществлять деятельность бильярдному клубу "Бомонд", Тарасюк Н.Н. освободила арендованные помещения и пригласила на приемку помещений 25 мая 2010 г. арендодателя.
Арендодатель в назначенное время не явился. Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик уклоняется от приемки помещений, освобожденных Тарасюк Н.А. 25 мая 2010 г.
Следовательно, требование истца о расторжении договора аренды и об обязании принять помещения, находящиеся в здании по адресу: город Томск, улица Красноармейская, дом 20, является обоснованным
Доводы ответчика о применении п. 2 ст. 612 ГК РФ отклоняются судом.
Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из материалов дела следует, что выявленные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были ранее известны арендатору, и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Вследствие этого, довод истца о том, что договор считается расторгнутым с момента освобождения помещений, т.е. с 25.05.2010 г., не соответствует гражданскому законодательству.
Рассмотрев ходатайство истца о возмещении судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 4 000 руб., суд считает его подлежащим удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Заявленная истцом сумма издержек в размере 4 000 руб. подтверждается квитанцией серия ЛХ № 001242 от 28.07.2010 г. (л.д. 19), ордером № 0236 от 08.09.2010 г. (л.д. 41).
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика. Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 171 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
1. Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 02/09 от 17.03.2009 г., заключенный между предпринимателем Городиловой А.В. и предпринимателем Тарасюк Н.Н.
2. Обязать предпринимателя Городилову Анну Владимировну принять от предпринимателя Тарасюк Надежды Николаевны нежилые помещения общей площадью 305,6 кв. м., находящиеся в здании по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, д. 20, по акту приема-передачи, в том числе: помещение № 29 на первом этаже, помещения № 1, 3, 4, 7, 10, 11, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 на цокольном этаже.
3. Взыскать с Городиловой А.В. в пользу Тарасюк Н.Н. 4 000 руб. в возмещение расходов по госпошлине, 4 000 руб. судебных издержек, всего 8 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Седьмой Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
