АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2010 г. по делу № А31-8158/2009
В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.02.2010 по 24.02.2010
Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2010 года
Полный текст решения изготовлен 2 марта 2010 года
Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Булай Елены Альбертовны, г. Кострома
к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области г. Кострома, Департаменту культурного наследия Костромской области, г. Кострома
третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, г. Кострома
о признании недействительным охранно-арендного договора № 719 от 11 декабря 2006 г. и охранно-арендного договора № 796 от 25 октября 2007 г.
лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Османова А.А.
при участии:
от истца: Булай Е.А. - индивидуальный предприниматель, паспорт (после перерыва не явилась - надлежаще уведомлена); Котельников И.А. - представитель по доверенности от 30.11.2009, паспорт
от ДИиЗО: Сулоева Н.В. - главный специалист-эксперт по доверенности № 32/дов от 20.08.2009, удостоверение; после перерыва Рассадина О.В. - консультант правового отдела по доверенности № 34/дов от 20.08.2009, удостоверение
от Департамента культурного наследия: Свинина Л.В. - ведущий специалист-эксперт по доверенности № 1552 от 23.06.2009, удостоверение
от третьего лица: не явился (надлежаще уведомлен)
установил:
индивидуальный предприниматель Булай Елена Альбертовна, г. Кострома обратилась в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области г. Кострома, Департаменту культурного наследия Костромской области, г. Кострома о признании недействительным охранно-арендного договора № 719 от 11 декабря 2006 г. и охранно-арендного договора № 796 от 25 октября 2007 г.
Определением суда от 30.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, г. Кострома.
Истец поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме, представил возражения на отзывы ответчиков.
Требования истца мотивированы тем, что ответчик, не являясь собственником спорного помещения, не имел права сдачи его в аренду. Заключив охранно-арендные договоры ответчик нарушил требование статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику имущества.
Истец просит признать охранно-арендные договоры недействительными, поскольку имела место сделка не соответствующая требованию закона и являющаяся ничтожной с момента ее совершения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Представитель ответчика суду пояснил, что он как арендатор оспаривает данные сделки, поскольку в последующем намерен обращаться с исковыми требованиями к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о применении последствий их недействительности. Применение реституции необходимо для возмещения истцу стоимости капитального ремонта спорного помещения, проведенного по указанию ответчика, на сумму 177165 рублей.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве.
Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома в отзыве от 30.11.2009 № 5771 пояснил, что на момент заключения охранно-арендных договоров Костромская область являлась собственником передаваемого в аренду имущества, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области действовал в рамках предоставленных ему полномочий, распоряжался имуществом Костромской области. В данном случае требования статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации были соблюдены, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит, имеет место перемена лиц в обязательстве и подлежит применению статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. К публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 124 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная с превышением полномочий, по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, может быть признана недействительной по данному основанию лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа, заключившего сделку. Указанное обстоятельство входит в предмет доказывания. В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств в подтверждение данного обстоятельства. Кроме того, Департамент отмечает, что на момент рассмотрения настоящего дела правоотношения по охранно-арендным договорам от 11 декабря 2006 года № 719 и от 25 октября 2007 года № 796 прекращены, 27.04.2009 имущество передано по передаточному акту в казну Российской Федерации.
Представитель Департамента культурного наследия Костромской области также считает исковые требования необоснованными.
В отзыве от 30.11.2009 № 3170 по существу исковых требований поясняет, что Департамент культурного наследия Костромской области на момент заключения охранно-арендного договора спорное имущество находилось в собственности Костромской области и на балансе департамента культурного наследия, культуры и туризма Костромской области (в настоящее время - Департамент культурного наследия Костромской области). Право оперативного управления спорным объектом у Департамента возникло на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Костромской области (в настоящее время - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области) от 24.08.2000 № 784 (свидетельство о государственной регистрации права от 10 февраля 2003 г.).
Согласно части 4 статьи 25
Закона Костромской области от 30.09.2004 № 209-ЗКО "О порядке управления и распоряжения государственным имуществом Костромской области" передача государственного имущества Костромской области в аренду может осуществляться как целевым назначением, так и на конкурсной основе. Решение о способе передачи государственного имущества Костромской области в аренду принимается уполномоченным органом по управлению имуществом.
Вышеуказанный охранно-арендный договор был заключен на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 01.08.2006 № 641, согласно которому Департамент культурного наследия, культуры и туризма Костромской области должен подготовить проект охранно-арендного договора с предпринимателем Булай Е.А. Таким образом, Департамент культурного наследия Костромской области действовал в пределах предоставленных ему полномочий.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. От третьего лица в материалы дела поступил отзыв, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
ТУ Росимущества в Костромской области считает оспариваемые договоры ничтожными по основаниям, изложенным в статьях 209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Управление указывает на то, что оспариваемыми сделками не нарушаются права Булай Е.А., как арендатора помещения, поэтому она не вправе их оспаривать.
В судебном заседании объявлен перерыв с 16.02.2010 по 24.02.2010.
После перерыва представитель истца исковые требования поддерживает.
Представители ответчиков считают исковые требования необоснованными, поддерживают доводы отзывов в полном объеме.
Третье лицо явку представителя в суд не обеспечило.
В соответствии с частью 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя третьего лица.
Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
11.12.2006 между Департаментом имущественных отношений Костромской области (Арендодателем) (в соответствии с постановлением
губернатора Костромской области от 21.02.2008 № 51 "О департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области, внесении изменений в постановление губернатора Костромской области от 14.12.2005 № 774 и признании утратившими силу некоторых постановлений губернатора Костромской области" переименован в департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, действует на основании Положения
, утвержденного постановлением губернатора Костромской области от 24.07.2009 года № 153 "О департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области"), Департаментом культурного наследия, культуры и туризма Костромской области (Госорган) (в соответствии с постановлением
губернатора Костромской области от 28.06.2007 года № 288 "О реорганизации департамента культурного наследия, культуры и туризма Костромской области" реорганизован путем выделения из него департамента культурного наследия Костромской области, действующего на основании Положения
, утвержденного постановлением губернатора Костромской области от 29.06.2009 № 134 "О департаменте культурного наследия Костромской области") и индивидуальным предпринимателем Булай Еленой Альбертовной (Арендатором) был заключен охранно-арендный договор № 719 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель при участии Госоргана передает, а Арендатор принимает в текущую аренду нежилое помещение № 5, площадью 121,3 кв. м и галерею площадью 36 кв. м в памятнике Рыбные ряды, корпус № 2, подлежащем охране согласно Постановлению СМ РСФСР от 30.08.1960 № 1327, Указа Президента РФ от 20.02.1995 № 176, на основании распоряжения Департамента имущественных отношений № 641 от 01.08.2006 (числящемся на балансе Департамента культурного наследия, культуры и туризма Костромской области), обязуется использовать памятник под парикмахерскую.
Срок действия договора был установлен с 1 декабря 2006 года по 31 октября 2007 года (пункт 1.4 договора). Помещение передано по акту истцу.
25.10.2007 между Департаментом имущественных отношений Костромской области (Арендодателем), Департаментом культурного наследия Костромской области (Госорган) и индивидуальным предпринимателем Булай Еленой Альбертовной (Арендатором) был заключен аналогичный охранно-арендный договор № 796 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель при участии Госоргана передает, а Арендатор принимает в текущую аренду нежилое помещение № 5, площадью 121,3 кв. м и галерею площадью 36 кв. м в памятнике Рыбные ряды, корпус № 2, подлежащем охране согласно Постановлению СМ РСФСР от 30.08.1960 № 1327, Указа Президента РФ от 20.02.1995 № 176, на основании распоряжения Департамента имущественных отношений № 1101 от 04.10.2007 (числящемся на балансе Департамента культурного наследия Костромской области), обязуется использовать памятник под парикмахерскую.
Срок действия договора был установлен с 1 ноября 2007 года по 30 сентября 2008 года (пункт 1.4 договора).
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений суду пояснил, что переданное в аренду имущество было внесено в реестр государственного имущества Костромской области на основании Решения шестой сессии двадцать первого созыва Костромского областного Совета народных депутатов от 29 января 1991 г. "О формировании государственной собственности социальной инфраструктуры областного Совета народных депутатов". Реестр государственного имущества Костромской области в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 "О некоторых вопросах практики разрешена споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являлся документом, подтверждающим право собственности субъекте Российской Федерации - Костромская область.
10 февраля 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним на территории Костромской области была произведена государственная регистрация права оперативного управления комитета по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации № 44-01.27-46.2003-317 (Свидетельство о государственной регистрации права серии 44-АА № 183197).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2008 года по делу № А31-2400/2007-21 признано право федеральной собственности на Торговые ряды центральной части города Костромы, в том числе и на нежилые помещения, переданные в аренду. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента имущественных и земельных отношений - без удовлетворения.
Письмом от 29.08.2008 № 3243 Департамент имущественных и земельных отношений уведомил арендатора о прекращении с 30.09.2008 охранно-арендного договора № 796 от 25.10.2007 в связи с окончанием срока его действия.
27 марта 2009 года составлен передаточный акт, согласно которому индивидуальный предприниматель Булай Елена Альбертовна передает, а ТУ Росимущества по Костромской области, в лице заместителя руководителя Дмитриева О.И. принимает в Казну Российской Федерации объект федерального имущества - помещение № 5 общей площадью 121,30 кв. м (согласно поэтажного плана - Приложение № 1 к акту) в здании памятника культуры федерального значения Рыбные ряды, Рыбные и Мясные ряды, корпус № 2, расположенном по адресу: Рыбные ряды, Рыбные и Мясные ряды, корпус № 2.
Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2008 по делу № А31-2400/2007-21 признана недействительной государственная регистрация права оперативного управления Департамента культурного наследия Костромской области, признано право собственности Российской Федерации на нежилые строения, расположенные в г. Костроме, в том числе в Рыбных Рядах, Рыбные и Мясные ряды, корпус № 2.
Как видно из решения Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-2400/2007-21 право собственности Российской Федерации возникло на основании Постановления ВС РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей" № 3020-1 от 27.12.1991. Спорные объекты недвижимости относятся к объектам федеральной собственности, право на которые к иным лицам в соответствии со статьями 218, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации не переходило. Таким образом, для регистрации права собственности Костромской области на спорные объекты либо отдельные помещения в них не имелось законных оснований.
С учетом изложенного, суд считает, что в силу прямого указания нормативных актов полномочиями по распоряжению указанным в охранно-арендных договорах № 719 от 11.121.2006 и № 796 от 25.10.2007 недвижимым федеральным имуществом от имени собственника наделено ТУ Росимущества в Костромской области.
Ответчики ссылаются на то, что на момент заключения данного договора стороны не знали и не могли знать, что в 2008 году будет признано право собственности Российской Федерации на данные нежилые помещения. В связи с чем, в данном случае статья 168 ГК РФ не подлежит применению, а имеет место перемена лиц в обязательстве и подлежит применению статьи 617 ГК РФ. Истцом не представлено доказательств в нарушение статьи 174 ГК РФ, что другая сторона знала или должна была знать об ограничениях полномочий органа, заключавшего сделку. Пользование со стороны индивидуального предпринимателя Булай Е.А. помещением прекратилось, по акту от 27.04.2009 вышеуказанное помещение было передано представителям Территориального управления Росимущества в Костромской области. Истец обращается с исковым заявлением о признании недействительной сделки, которая фактически не существует.
Судом данные доводы не могут быть приняты во внимание ввиду того, что ответчики ссылаются на нормы материального права, которые не применимы к спорным правоотношениям. В данном случае не имел место переход права собственности на сданное в аренду помещение, поскольку договор заключен лицами, не с превышением полномочий, а при отсутствии полномочий на распоряжения спорным имуществом. Истечение срока действия договора не является препятствием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Суд считает, что с учетом заявленных доводов, ИП Булай Е.А. как сторона по оспариваемой сделке является заинтересованным лицом, в связи с чем, вправе обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в материалах дела имеются доказательства тому, что имущество было передано в аренду по охранно-арендным договорам лицами, которые на момент заключения договора фактически не являлись лицами, которые наделены полномочиями по передаче данного имущества в аренду, суд считает, что исковые требования индивидуального предпринимателя Булай Е.А. к ответчикам о признании недействительным охранно-арендного договора № 719 от 11.12.2006 и охранно-арендного договора № 796 от 25.10.2007 подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине подлежат отнесению на ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. Признать охранно-арендный договор № 719 от 11.12.2006 и охранно-арендный договор № 796 от 25.10.2007 недействительными.
2. Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома в пользу индивидуального предпринимателя Булай Елены Альбертовны, г. Кострома 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
3. Взыскать с Департамента культурного наследия Костромской области, г. Кострома в пользу индивидуального предпринимателя Булай Елены Альбертовны, г. Кострома 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
4. Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
5. Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья
Т.В.СЕРГУШОВА
